Как быстро погасить ипотеку

Для покупки жилья многие люди берут ипотечный кредит в банке. Однако процент по ипотеке достаточно высокий, поэтому многие люди ищут способы погасить заем быстро. В статье мы узнаем, как быстро погасить ипотеку (схема), как правильно выплачивать кредитный заем и какие существуют надежные способы уменьшить переплату.

Брать или не брать ипотеку?

Ипотека — весьма своеобразный банковский продукт, который обладает множеством скрытых нюансов и тонкостей. Люди обычно берут ипотечный заем на большой срок (15-20 лет), а средний уровень ставки составляет 8-12% за год. Выдают кредит практически все крупные банки — Сбербанк, Альфа-Банк, Росбанк, Газпромбанк и другие. Большинство организаций выдают заем при внесении первого взноса, который составляет 20-30% стоимости кредита. Хотя некоторые организации одобряют заем и без первого взноса (но процентная ставка в таком случае будет выше).

Так стоит ли брать ипотеку или нет? Ответ на этот вопрос будет зависеть от Вашего социального статуса:

• Если у Вас хорошая престижная профессия, по которой легко найти работу, то Вы вполне может взять ипотеку. Даже если Вы потеряете работу (например, из-за сокращения персонала), то Вы всегда сможете найти работу в другом месте. Это позволит Вам оперативно выплачивать заем, поэтому квартира останется Вашей.
• Если же у Вас невостребованная профессия либо ситуация на рынке быстро меняется, то ипотечный кредит лучше не брать. Ведь в такой ситуации всегда есть шанс, что Ваша зарплата будет урезана либо и Вы вовсе потеряете свое место, поэтому Вы не сможете продолжать выплачивать долг.
• При этом следует учитывать размер ипотечного займа. Скажем, если Вы получаете в месяц 80 тысяч рублей, а перспектива карьерного роста невысока, то не стоит брать крупную ипотеку, но можно взять небольшой заем до 1 млн рублей на средний срок (8-10 лет). Этих денег будет вполне достаточно, чтобы купить небольшой загородный домик для дачи.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

У ипотечного кредита есть как плюсы, так и минусы.

Рассмотрим сперва преимущества:

• Простое решение квартирного вопроса. Раньше для получения жилья нужно было долго копить деньги. Чтобы получить квартиру по модели ипотеки достаточно внести первый взнос, а выплата обычно не превышает 10-20% стоимости жилья. После внесения первого взноса и подписания контракта можно сразу въезжать в дом.
• Гибкий инструмент для инвестирования. Ипотечное кредитование часто выбирают люди с крупными доходами, если не знают, куда вложить деньги. Качественная недвижимость всегда будет в цене, а полученную квартиру можно сдать в аренду, чтобы иметь дополнительный доход, которого хватит на частичное или полное погашение процентов.
• Выгода для некоторых слоев населения. В Российской Федерации для некоторых людей действует ряд льгот, которые позволяют получить ипотеку по низкой или нулевой ставке. Погасить такой заем не составит труда, а взять его могут военные, сотрудники полиции, многодетные семьи, некоторые категории бюджетников и так далее.

Но о недостатках тоже не следует забывать:

• Высокая процентная ставка. Сегодня на ипотечном рынке действуют достаточно большие ставки — от 8 до 12%. Например, если Вы берете заем на 3 млн рублей по ставке 10% на 20 лет, то переплата по процентам составит примерно 2,5 млн рублей. То есть фактически Вы потратите двойную сумму на покупку одной квартиры.
• Долгосрочная привязка к жилью. Ипотечный кредит часто берут молодые люди, чтобы иметь твердую почву под ногами. Но их темп жизни часто не соответствует ожиданиям. Например, человеку могут предложить работу в другом городе — в таком случае ему придется не только платить ипотеку, но и платно снимать жилье в другом городе.
• Имущественные права заемщика ограничены. Ипотечный клиент часто урезан в своих имущественных правах — например, не может делать перепланировку или сдавать жилье в аренду без получения согласия банка. Чтобы получить квартиру в полное распоряжение, ему необходимо выполнить полное погашение займа.
• Могут появиться дополнительные расходы. Чтобы получить ипотечный кредит, банк может обязать купить страховку жизни и недвижимости. В таком случае придется платить проценты не только по основному займу, но и по страховке, что увеличит итоговый платеж.

График погашения ипотеки

При оформлении ипотеки назначается график выплат, а гасить долг нужно в соответствии с этим графиком. Погашение обычно осуществляется ежемесячными платежами, которые вносятся на специальный счет банка. А погашаться ипотечный кредит может двумя методами:

• Равными (аннуитетными) платежами. При таком подходе весь долг вместе с процентами разбивается на одинаковые платежи, которые обязывается погашать клиент. Метод равных платежей является самым популярным, а на практике большинство банков предлагают именно его. Связано это с простотой подсчетов и наглядностью для клиента (человек точно знает, сколько денег ему нужно вносить на счет каждый месяц).
• Дифференцированными платежами. При таком варианте заемщик сперва выплачивает деньги по основному телу займа. Поэтому первое время платежи являются очень большими, однако постепенно они уменьшаются (чем меньше тело кредита, тем меньше будут и проценты). Этот метод на практике используется все реже, а по прогнозам аналитиков дифференцированные платежи скоро выйдут полностью из употребления.

Варианты досрочного гашения потеки

Вариант погашения	Срок кредитования (мес.)	Ежемесячный платеж (₽)	Переплата, идущая на досрочное погашение (₽)	Итоговая переплата по кредиту (₽)
Сумма кредита - 1,5 миллиона ₽
Ставка - 10,8%
Срок - 36 месяцев
Ежемесячный платеж - 48 966 ₽
Размер суммы, направленный на досрочное погашение - 500 000 ₽
Сокращение срока	25	48 966	-	178 554
Уменьшение платежа	36	20 126	-	207 510
Комбинированный вариант	25	48 966	28 840	176 547

Как быстрее закрыть ипотеку

Закрыть ипотечный кредит быстрее можно различными способами — с помощью частичного погашения займа, использование материнского капитала, получение налогового вычета и другие.

Также следует придерживаться следующих советов:

• Ищите выгодный процент. При выборе банка сравните процентную ставку — чем она больше, тем больше будет итоговая переплата.
• Проверяйте скрытые платежи. Многие банки в довесок к займу обязываются уплачивать страховку, платежи по обслуживанию — обязательно проверьте договор на наличие таких платежей.
• Откладывайте деньги на дополнительный платеж. С помощью второго взноса Вы сможете частично досрочно погасить часть долга, что даст скидку по срокам или ежемесячным платежам.

Периодическое частичное досрочное погашение

При таком подходе заемщик возвращает часть денег досрочно, чтобы уменьшить основное тело кредита. Деньги следует вносить на стандартный счет, а лимит по суммам не ограничен. Досрочный возврат можно оформить по двум схемам:

• С уменьшением срока. При таком подходе дополнительные деньги будут тратится на уменьшение тела займа и процентов, что также приводит к сокращению сроков кредитования. Ежемесячный плановый платеж при этом останется без изменений. Чтобы получить сокращение по сроку, необходимо внести деньги на счет, а потом написать заявление и предоставить его сотрудникам банка. Заявление часто можно заполнить онлайн через официальный сайт кредитного учреждения.
• С уменьшением платежа. При таком варианте дополнительные деньги тоже тратятся на уменьшения тела займа и процентов. Но срок кредитования не меняется, а после уменьшения долга происходит автоматический перерасчет ежемесячного платежа в сторону уменьшения. Чтобы получить сокращение по платежу, нужно также внести деньги на счет. Однако писать заявление и передавать сотрудникам банка необязательно — компьютерная программа автоматически уменьшит платеж при плановом снятии денег со счета и выполнит перерасчет.

Расчеты выгоды от частичного гашения

Досрочное погашение — выгодный инструмент, который позволяет человеку сэкономить на сроках или переплате. Рассмотрим несколько примеров, чтобы разобраться с выгодой:

• Допустим, Вы взяли 3 млн рублей в банке, чтобы купить жилье. Вам дали льготную ипотеку по ставке 6,4%, а срок кредитования составил 20 лет.
• Вы выбрали вариант возврата с помощью равных платежей. Сотрудник банка подсчитал, что Вам придется ежемесячно выплачивать 22 тысячи рублей, а итоговая переплата составит 2,2 млн рублей.
• Предположим, что Вы накопили 350 тысяч рублей и планируете внести их для досрочного погашения спустя 12 месяцев после выдачи займа. Вы хотите выбрать, какой вариант лучше — с уменьшением срока или уменьшением платежа.
• Если Вы внесете 350 тысяч рублей с уменьшением срока, то ежемесячный платеж сохранится на стандартной отметке в 22 тысячи рублей. Но срок займа сократится с 20 до 18 лет.
• Если Вы внесете 350 тысяч рублей с уменьшением платежа, то срок займа останется стандартным — 18 лет. Но ежемесячный платеж уменьшится с 22 до 20 тысяч рублей, а переплата сократится до 2 млн рублей.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала

В России действует программа материнского капитала, а деньги можно потратить на покупку жилья для родителей (в том числе — для финансирования ипотеки). Размер капитала немного увеличивается каждый год, а на конец 2021 год он считается так:

• При рождении первого ребенка выплачивается сумма 483,8 тысяч рублей. При рождении второго ребенка добавляется еще 155,5 тысяч рублей.
• Если Вы родили второго ребенка, но не брали деньги на первого, то можете взять общую выплату сразу на двух детей в размере 639,3 тысяч рублей.
• На последующих детей программа маткапитала не распространяется. В некоторых регионах могут действовать локальные программы, однако уточнять их нужно по месту жительства.

Материнский капитал можно использовать как для уменьшения срока, так и по модели уменьшения ежемесячных платежей. Вы можете потратить все деньги целиком на ипотеку либо отдельную их часть. Чтобы получить право на выплату, нужно обратиться в органы соцзащиты, получить разрешение, а потом обратиться в банк за погашением.

Использование налогового вычета

В России также действует продвинутая программа налоговых вычетов на НДФЛ, которые распространяются на жилую недвижимость. В случае оформления ипотеки Вы можете взять сразу несколько вычетов:

• За покупку жилой недвижимости Вы можете получить 13% стоимости квартиры, но не более 260 тысяч рублей.
• По ипотечным процентам Вы также можете получить 13% вычета, но не более 390 тысяч рублей.
• В случае покупки жилья семейной парой вычет могут получить одновременно оба человека.

При оптимальном раскладе у нас имеется семейная пара, которая берет жилье в ипотеку. Муж получает вычет 260 + 390 тысяч рублей и жена получает аналогичный вычет 260 + 390 тысяч рублей. Итого одна семья может получить до 1,3 млн рублей на налоговых вычетах, что является значительной суммой. Однако учтите: 1,3 млн — это сумма, которая полагается при оформлении крупного займа для покупки дорогой квартиры. В большинстве случаев вычет является более скромным — примерно 500-600 тысяч рублей.